广州个人经营性贷款材料清单：营业执照、流水、房产证明怎么准备？直接看这篇！

准备在广州做小生意周转，或扩大店铺规模？想申请个人经营性贷款，却被“材料要啥”“怎么准备”搞晕？别慌——广州大部分银行的个人经营性贷款，核心材料就3样：营业执照、银行流水、房产证明。这篇文章把每样材料的“具体要求、常见误区、补救方法”全拆透，帮你一步到位理清楚，不用再跑银行问三遍。

一、营业执照：不是有就行，这些细节决定能不能批

很多人以为“有营业执照就能贷”，但银行看的是“执照的真实性、关联性、稳定性”，具体要注意这3点：

1. 基本要求：类型、年限、经营范围要“匹配”

类型：个体户、个人独资企业、有限责任公司的执照都能用来申请，但部分银行偏好有限责任公司（因为财务更规范）；注意：合伙企业的执照需要所有合伙人签字，手续更麻烦。

年限：多数银行要求执照注册满1年以上（比如2023年1月注册，2024年1月才能申请）；少数银行接受注册满6个月（比如主打“小微企业普惠贷”的银行），但需要补充“前期经营证明”（比如前6个月的微信收款记录、租赁合同）。

经营范围：必须和你实际做的生意一致！比如你开餐馆，执照上写“餐饮服务”没问题；但如果写“科技研发”，银行会直接拒——因为“经营范围与经营场景不符”，怀疑你用途不实。

2. 常见误区：个体户执照不如公司执照？错！

去年有个做社区生鲜的陈姐，用个体户执照申请贷款，一开始担心“个体户不如公司”，结果批了40万——因为她的流水够（每月微信收款15万，提现到银行卡），而且执照注册满2年，经营范围和实际一致。

重点：银行看的是“经营稳定性”，不是“执照类型”。个体户只要流水足、经营久，一样能批高额度；反而有些刚注册的空壳公司，就算有执照，也会被拒。

3. 特殊情况：刚注册的执照能贷款吗？

能，但要补“前置经营证明”：比如你2024年3月注册执照，但2023年就开始做水果批发了——可以提供2023年的微信/支付宝收款记录（绑定银行卡）、供应商合同、客户订单，证明“你已经经营了1年，只是刚注册执照”。部分银行（比如工行、招行的小微企业贷）会认可这种情况。

二、银行流水：不是打出来就行，要符合“3个指标”

银行看流水，核心是判断“你有没有能力还贷款”。很多人以为“流水越多越好”，但其实“有效流水”比“总流水”更重要。

1. 流水的类型：优先“经营流水”，其次“个人流水”

经营流水：指你店铺的对公账户收款（比如客户转钱到你公司账户），或你个人银行卡的“经营相关收款”（比如微信/支付宝提现到银行卡、客户转钱到你个人卡备注“货款”）。这是银行最看重的，因为直接反映生意的收入。

个人流水：比如你工资卡的收入、家人转的钱，属于“辅助流水”。如果经营流水不够，可以用个人流水补充，但不能只用个人流水（除非你是个体户，没有对公账户）。

2. 银行看重的“3个指标”：记好，避免踩坑！

指标1：进账规模≥贷款月供的2倍

比如你想贷50万，期限10年，月供大概5500元（利率4.5%），那你每月的经营流水进账至少要≥1.1万（5500×2）。如果流水只有8000元，银行会认为“你还不起月供”，直接拒贷。

指标2：连续性：近6个月不能断

比如你1月进账10万，2月0元，3月8万，这样的流水“断了1个月”，银行会怀疑“你生意不稳定”。就算后面流水再高，也会减分。

指标3：稳定性：每月进账波动≤30%

比如你1月进账12万，2月10万，3月11万，这样的波动（≤30%）是正常的；但如果1月15万，2月3万，3月20万，波动超过100%，银行会认为“你生意不稳定”，担心你下个月突然没收入。

3. 补救方法：流水不够怎么办？

如果你的流水没达到以上指标，可以用这3种方法补：

补充“非银行卡流水”：比如微信/支付宝的收款记录（要导出账单，显示“收款金额、时间、对方账户”），绑定银行卡的话，银行会认可；

提供“上下游合同”：比如你和供应商签的进货合同、和客户签的销售合同，证明“你有稳定的生意往来，未来收入有保障”；

增加“共同借款人”：比如找配偶一起申请，用配偶的流水补充（比如配偶有稳定的工资流水），两人的流水加起来符合要求就行。

三、房产证明：不是有房就行，要“产权清、估值够”

房产证明是“抵押物”，银行用它来降低风险。就算你流水够，房产不符合要求，也会被拒。

1. 可接受的房产类型：优先“住宅”，其次“商用房”

住宅：包括普通住宅、别墅、房改房（有房产证的），是银行最欢迎的抵押物，因为“易变现”。估值一般是市场成交价的78成（比如你房子值100万，银行评估价7080万），贷款额度是评估价的57成（比如3556万）。

商用房：比如商铺、写字楼、公寓（有房产证的），估值是市场成交价的56成，贷款额度是评估价的46成。利率比住宅高0.51%（比如住宅利率4.5%，商用房可能5%）。

注意：小产权房、没有房产证的安置房、未满5年的经济适用房，银行不接受！

2. 房产证明的核心要求：“产权清晰+估值达标”

产权清晰：房产证上没有“抵押、查封、纠纷”。比如你房子已经抵押给银行做了房贷，属于“有抵押”，但可以做“二次抵押”（只要剩余价值够）；如果房子因为债务被法院查封，绝对不能用。

估值达标：银行会找第三方评估公司（比如世联评估、戴德梁行）给你的房子估值，估值要覆盖“你申请的贷款金额×1.5倍”。比如你想贷50万，那房子估值至少要75万（50×1.5），否则银行会认为“抵押物不够覆盖风险”。

3. 常见问题：按揭中的房产能用来抵押吗？

能！这叫“二次抵押”。比如你房子值100万，已经还了30万房贷（剩余房贷70万），银行评估价80万，那么“剩余价值”是80万70万=10万？不对——其实“剩余价值”是评估价×7成（贷款成数）剩余房贷：比如评估价80万，7成是56万，剩余房贷30万，那么二次抵押能贷56万30万=26万。很多做生意的人用这种方法“盘活”已有的房产，不用卖房也能拿到钱。

三、最后一步：材料准备好后，还要注意这2点

1. 材料要“真实+齐全”：不要伪造执照、流水（银行能查出来，会被列入“黑名单”）；比如你用个体户执照，要补充“经营场所租赁合同”“最近3个月的水电费发票”，证明“你确实在经营”。

2. 提前查“征信”：如果你的征信有“连续3次逾期”“累计6次逾期”，就算材料全，也会被拒。可以提前1个月查征信（去人行网点或官网查），有问题及时处理（比如逾期是因为忘记还，可以找银行开“非恶意逾期证明”）。

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