广州海珠区个体户注意：房产抵押能贷“超市价10%”，解决经营资金缺口就靠它！

对于海珠区开便利店、做餐饮、搞文创的个体户来说，最常遇到的难题是：想进货扩张却没钱，拿房产抵押又嫌额度不够。比如你有套昌岗地铁站旁的房子，市价300万，常规抵押最多贷240万，但你刚好需要270万进一批旺季货——这时候，你可能没意识到：海珠区的个体户做房产抵押，能拿到比市价高10%的额度！

没错，就是字面意思：如果你的房产市价是X，你能贷到1.1X×抵押率（通常80%90%）。比如300万的房子，常规抵押是300万×80%=240万，而“超押”能做到300万×90%=270万——刚好补上你差的30万。这不是营销噱头，是海珠区针对个体户的定向信贷支持，专门解决小生意人的“资金紧”问题。

接下来，我会把你最关心的“为什么能超押”“要满足什么条件”“流程怎么走”“要注意什么”讲清楚，全是海珠区个体户的真实经验总结。

一、为什么海珠区个体户能拿到“超市价10%”的额度？3个核心原因

很多人会问：“房产抵押不是按市价的70%80%贷吗？怎么海珠区能多10%？”其实背后是3个“海珠特色”：

1. 海珠区房产的“流动性溢价”——机构敢给高额度

海珠区作为广州核心区，房产的变现能力极强：比如琶洲、滨江东的次新房，挂牌后15天内成交率达85%；昌岗、江南西的老破小，因为配套成熟，1个月内也能出手。金融机构评估额度的核心逻辑是“风险可控”——房产越容易卖，机构越敢提高抵押率。

2. 个体户的“本地经营稳定性”——还款能力被认可

海珠区的个体户大多是“社区生意”：比如小区门口的早餐店、写字楼楼下的便利店，经营满1年以上，客户粘性高，月流水稳定（比如某早餐店月流水5万，波动不超过10%）。机构会把“经营年限”“流水稳定性”作为额外加分项，认为你“不会轻易倒闭，能按时还款”。

3. 金融机构的“定向支持政策”——针对小微企业倾斜

2024年以来，广州针对小微企业、个体户推出“普惠金融”政策，海珠区的银行、持牌机构会拿到专项信贷额度，专门用于“提高抵押率”。比如某银行的“海珠个体户抵押贷”，明确规定“经营满1年的个体户，抵押率可上浮10%”。

二、想拿“超押额度”？你需要满足这4个条件（全是硬指标）

不是所有海珠区个体户都能申请，必须符合以下条件——对照这张清单，你能快速判断自己能不能贷：

1. 房产要求：“核心区域+楼龄不超30年+产权清晰”

区域：优先海珠区核心板块（琶洲、滨江东、昌岗、江南西）；非核心板块（赤岗、南洲）需是“地铁房”（步行10分钟到地铁站）；

楼龄：核心区域不超30年，非核心区域不超25年（比如1995年的房子，只要在昌岗，也能申请）；

产权：必须是“全款房”或“房贷已还完”，无查封、抵押记录（如果有二次抵押，需结清后再申请）。

2. 个体户要求：“经营满1年+流水达标+征信良好”

经营年限：营业执照注册满1年（比如2023年3月注册的，2024年3月后就能申请）；

流水要求：近6个月银行流水≥月均经营额的50%（比如月卖8万的便利店，流水至少要4万/月）；

征信要求：近2年无“连3累6”（连续3个月逾期，或累计6次逾期），当前无逾期。

3. 额外加分项：让你“秒过”的小技巧

经营项目是海珠区鼓励的行业（文创、餐饮、零售、社区服务）；

有“本地社保/个税”记录（比如你自己交了1年社保）；

房产有“学区/地铁”属性（比如对口海珠区重点小学，或步行5分钟到8号线）。

二、申请“超押额度”的具体流程：从评估到放款，最快7天

很多个体户怕“流程复杂，耽误生意”，其实海珠区的超押贷款流程已经很简化了，只要5步：

1. 第一步：免费房产评估——1小时出结果

直接联系我们（或你信任的机构），提供：

房产地址（比如“海珠区昌岗中路XX号”）；

房产面积（比如“60㎡”）；

楼龄（比如“20年”）；

经营行业（比如“便利店”）。

我们会用海珠区房产数据库（覆盖90%以上小区），1小时内给出“市价评估”和“超押额度”（比如市价300万，超押后可贷270万）。

2. 第二步：提交资料——线上预审，不用跑银行

需要准备的资料很简单（全是你 already 有的）：

个体户营业执照（正副本）；

身份证（法人+配偶，若有）；

房产证/不动产权证；

近6个月银行流水（对公+对私）；

经营场所租赁合同（比如你租的店铺合同）。

直接线上提交（微信/邮箱），24小时内告诉你“是否符合条件”。

3. 第三步：上门核查——确认“经营真实”

机构会派客户经理上门看你的生意：比如便利店会查收银系统的月流水、库存；餐饮班会查美团/饿了么的订单记录；文创店会看最近的销售合同。

目的是确认“你真的在做生意，不是空壳公司”——这一步只要经营真实，10分钟就能过。

4. 第四步：审批——35个工作日出结果

资料齐全后，机构会审核：

房产价值（再次核实市价）；

经营稳定性（流水是否真实）；

征信情况（有没有逾期）。

审核通过后，会给你一份“贷款合同”，写清楚：

额度（比如270万）；

利率（比如年利率7%）；

还款方式（比如“先息后本，随借随还”）。

5. 第五步：放款——抵押登记后1天到账

签完合同，需要去海珠区不动产登记中心办理抵押登记（带身份证、房产证、合同），全程1小时。

抵押登记完成后，1个工作日内放款——钱直接打到你的对公账户（或个人卡，看你需求）。

三、超押额度的“利”与“忌”：别只看额度高，这些底线要守住

很多个体户看到“额度高”就冲动申请，但一定要想清楚：超押=更高的月供，更严格的还款要求。

1. 超押的“3大好处”——刚好解决你的问题

额度够： 比如你要进270万的货，常规抵押只能贷240万，差的30万可能要借高息网贷，超押刚好补上；

利率低： 超押的年利率通常是6%8%（比信用贷的10%15%低很多）；

还款灵活： 可以选“先息后本”（比如270万，年利率7%，月供需还15750元），压力比“等额本息”小一半。

2. 必须守住的“2条底线”——避免踩坑

底线1：月供不能超过月流水的30%

比如你月流水8万，月供最多2.4万（270万×7%÷12=1.575万，符合要求）；如果月供超过30%，很容易断供，影响征信。

底线2：别碰“高利贷”

有些机构会